Acheter un bien immobilier professionnel : intérêts et contraintes

La question peut se poser d’acquérir un bien immobilier, utilisé à des fins professionnelles. Pour une activité nécessitant des bureaux ou un magasin, par exemple, peut-être est-il plus intéressant pour l’entrepreneur de disposer de ses propres locaux et d’investir.

Pourquoi investir ?

C’est le même raisonnement qui pousse une famille à choisir de rembourser un emprunt plutôt que de payer un loyer à son propriétaire. À ce raisonnement s’ajoute la possibilité de rendre déductible de deux bases fiscales différentes, d’une part le loyer et d’autre part les intérêts de l’emprunt.

En effet, dans la société d’exploitation, le bénéfice est réduit en raison des loyers facturés par le propriétaire, ce qui permet de limiter l’effet fiscal de l’opération. Par ailleurs, les intérêts de l’emprunt sont déductibles du revenu foncier ainsi créé, impactant la fiscalité personnelle.

L’effet de levier de l’emprunt, la trésorerie disponible dans la société, le niveau des taux d’intérêt sont autant d’éléments décisionnels dans le cadre de tout investissement immobilier, et d’immobilier d’entreprise en particulier. Par ailleurs, la rentabilité des loyers professionnels permet un pilotage intéressant entre fiscalité et acquisition de patrimoine par les investisseurs.

Sauf à acquérir des locaux très spécifiques, si d’aventure l’expérience de création d’entreprise n’était pas pérenne, les investisseurs se retrouveraient à la tête d’un patrimoine immobilier sans locataire, donc potentiellement générateur de revenus complémentaires. Sans oublier le fait qu’un propriétaire qui est aussi le locataire tend à faciliter toutes les opérations courantes d’entretien des locaux, de travaux, etc.

Quel montage retenir ?

En cette matière, le vieil adage « pas tous les oeufs dans le même panier » prend tout son sens. Il s’agit d’isoler le patrimoine professionnel des investissements personnels.
Dans l’hypothèse délicate où la société constituée ne parvient pas à se développer et périclite, un patrimoine immobilier qui n’est pas dans la structure juridique en difficulté ne sera pas impacté.

Ainsi, le montage suivant peut être retenu :

• constitution d’une SCI entre les propriétaires ;
• acquisition d’un bien immobilier financé par emprunt ;
• mise en place d’un bail professionnel ou commercial entre la SCI et la société locataire.

Et la TVA ?

La question se pose pour l’acquisition d’un bien immobilier sous le régime de la TVA. Si le promoteur vend un bien neuf ou quasi neuf pour lequel la TVA est facturée, il peut être intéressant, pour la TVA, de prendre l’option dans la SCI qui acquiert le bien.

Cela permet de récupérer la TVA à l’acquisition – et ainsi de payer des droits de mutation très faibles –, sous condition de facturer de la TVA sur les loyers futurs.

Cette condition n’entraîne aucune difficulté si le locataire est assujetti à la TVA, ce qui est le cas si c’est une entreprise commerciale de type SARL ou SAS. Le locataire paiera la TVA en plus sur ses loyers, qu’il déduira du montant de la TVA à régler à l’administration.

Incidences fiscales

Impôt sur le revenu et charges sociales

De manière habituelle, dans ce genre de montage, le montant du loyer défini est souvent très proche de la mensualité d’emprunt payée par le propriétaire. Or, dans la mensualité payée à la banque tous les mois, seule la part d’intérêt est déductible des revenus fonciers. Ainsi le résultat foncier est-il positif dans un très grand nombre de cas. Le montage d’achat via une SCI (ou en détention directe) génère par conséquent un revenu à déclarer à titre personnel, et donc potentiellement de l’impôt sur le revenu.

Toutefois, le fait de facturer un loyer à sa propre société d’exploitation permet de faire transiter de la trésorerie – en toute légalité – de la société à la caisse personnelle ou familiale avec un poids de charges sociales nettement plus allégé que s’il s’agissait d’une rémunération.

En effet, seules la CSG et la CRDS sont prélevées sur les revenus fonciers, alors que le taux moyen de charges sociales sur les rémunérations nettes d’un entrepreneur est de l’ordre de 45 % pour les travailleurs non salariés, et de 80 % pour le sta tut d’assimilé salarié.

Impôt sur les sociétés

Par symétrie, le loyer facturé au locataire par la SCI est déductible du bénéfice de la société, et donc générateur d’une économie d’impôt sur les sociétés.
Il convient toutefois de faire attention au montant du loyer facturé par l’entité propriétaire, afin de ne pas prendre le risque, en cas de loyer trop élevé, de se voir contester la déductibilité fiscale dans les comptes de la société locataire !

Est-ce réalisable l’année de la création de l’entreprise ?

Il est nécessaire d’assurer la crédibilité de l’emprunteur auprès du réseau bancaire, s’il est en phase de création d’entreprise et affilié au Pôle emploi. De manière générale, les banques ont plus de facilité à financer des projets immobiliers que des besoins en fonds de roulement ou des achats de stock, par exemple.

Pour que le dossier ait plus de chances d’être retenu par un établissement bancaire, il faut que ce dernier croie en la solidité financière du locataire du bien.

Un projet de création d’entreprise couplé à un investissement immobilier doit être minutieusement préparé ; il est envisageable si le business plan de la société d’exploitation locataire des lieux est bon et dégage une marge suffisante pour rembourser l’emprunt et faire face à quelques aléas éventuels. Dans ce montage, un apport financier initial est indispensable.

En résumé

Intérêt fiscal et social à acquérir son propre bien professionnel si l’activité le nécessite : optimisation entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés d’une part, poids plus faible des charges sociales d’autre part.

La constitution d’un patrimoine, financé pendant la vie professionnelle par l’exploitation de son entreprise, et générant des revenus à la retraite, est un moyen idéal de constituer une retraite complémentaire.